El pasado 16 de febrero el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio anunció sustanciales al programa Mi Casa Yabuscando que estos subsidios puedan llegar a todos los municipios del país y beneficiar a quienes más lo necesitan.
Sin embargo, el Centro de Estudios Económicos de Anif lanzó varias advertencias sobre los efectos negativos que se tuvieron no solo por estos cambios, sino también por la reducción en el presupuesto del programa y lo plantado en el articulado del Plan Nacional de Desarrollo (PND).
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«Las dos modificaciones operativas de Mi Casa Ya por el Plan Nacional de Desarrollo y por las modificaciones que se harán vía decreto generar, en el peor momento, una crisis en el programa bandera de la política de vivienda en colombia«, aconsejó.
Esto agudizaría el mal momento qu’atraviesan las ventas de vivienda nueva en Colombia. Del acuerdo con la Coordinada Urbana de Camacol, en enero comercializamos 11.978 unidadesprácticamente la mitad de las que se vendieron hace un año: 23.934.
Menos familias beneficiadas
Fijó tienen disponible 1,4 billones de pesos para ingresar 50.000 subsidios de vivienda en el 2023.
Mi Casa Ya ha mostrado ser un instrumento eficiente de ayuda para que miles de familias puedan cumplir su sueño de tener casa propia. In los dos últimos años ha estado en capacidad de otorgar entre 60.000 y 70.000 subvenciones anualesfocalizados en los hogares que ganan entre cero y dos salarios mínimos mensuales.
Solo en 2022 la inversión de Mi Casa Ya rondó los 2.5 billones de pesos para el ingreso de aproximadamente 60,000 subsidios. De acuerdo con Anif, para este año sólo estarían garantizados casi 40.000 subsidios, «lo que seria un golpe fuerte al sector edificador que viene enfrentando una fuerte caída en las ventas».
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Sin embargo, el Ministerio de Vivienda aseguró que este año se tienen disponibles 1.400 millones de pesos para entregar 50.000 subsidios de vivienda. En todo caso, en 2023 habrá 10.000 subsidios menos de Mi Casa Ya.
Otro punto que menciona Anif es donde se ha incluido en la articulación del Plan Nacional de Desarrollo, puede cambiar los topes legales con los que venía trabajando el programa de Mi Casa Ya.
Actualmente, hay un máximo de 150 salarios mínimos mensuales en las principales ciudades para la construcción de viviendas, pero para el restaurante del país es de 135 empleados. Pero en el PND ha plantado y cambiado el salario mínimo para la UVT (Unidad de Valor Tributario) como factor determinante de las cumbres de la Vivienda de Interés Social (VIS).
En este sentido, el nuevo tope seria 3.552 UVT, que en el 2023 representa 150’647.424. Esto en el caso de las grandes ciudades representará un aumento del 0,4 por ciento frente al 2022, pero en salarios mínimos el alza sería del 16 por ciento (174 millones de pesos en total).
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Para Anif, si esto se compara con la inflación de 13.25 por ciento o del IPP (Índice de Precios al Productor) resulta injustificado y corre el riesgo real de reducir la oferta de VIS en las ciudades.
Además, asegure que fijar el incremento por UVT puede recuperarse en no reconocer costos adicionales del sector como lo son los incrementos en los costos de suelos, costos laborales y riesgos cambiarios, entre otros.
«Podría ser más efectivo la suma de uno o dos puntos porcentuales a la UVT compensando esta consideración, o revisar el ajuste bajo la óptica del Icoced (Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones) o del IPP», propone Anif.
¿Cambio en las reglas de juego?
Con los cambios que se anunciaron el pasado 16 de febrero al programa de Mi Casa Ya, ha mejorado el enfoque desde Sisbén IV y ha ampliado su cobertura a sectores rurales.
En áreas urbanas, los hogares en Sisben clasificados entre los grupos A1 y C7 recibirán un subsidio de 30 salarios mínimos mensuales (34,8 millones de pesos) para el pago del monto inicial. Este mismo monto lo recibirán aquellas personas que viven en zonas rurales y tendrán sisbén entre A1 y C14.
Los hogares priorizados son aquellos que probablemente tengan las condiciones menos favorables para acceder a un credito de vivienda
Los hogares urbanos con una clasificación de Sisben entre C8 y D11 tendrán un subsidio correspondiente a 20 salarios (23,2 millones de pesos). Mientras que los rurales deben tener una clasificación de Sisben entre C15 y D20 para recibir este subsidio.
Estos cambios también significan que los hogares que no están en las bases del Sisbén no podrán acceder a los subsidios de Mi Casa Yalo que limita la demanda del programa por una nueva barrera de acceso.
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Además, Anif asegura que este nuevo mecanismo de focalización generará grandes elementos de riesgo por la ejecución del programa donde los hogares priorizaron a aquellos que probablemente tengan las condiciones menos favorables para acceder a un crédito de vivienda.
«Falta establecer si esto generará cuellos de botella en el sistema frente a un escenario actual de rapidez en las resoluciones de rescate de subsidios», agrega.
La focalización por categoría de municipio también podría dejar a las grandes ciudades con acceso restringido a la vivienda. Por el sistema de puntaje presentado por el Ministerio de Vivienda, los municipios de categoría 1 y 2 serán más perjudicados frente a los de categoría 5 y 6.
Anif recomienda que en el proceso de expansión del programa en más ciudades deberia haber un estudio que apoye la solicitud en este tipo de municipios que es el criterio genera barreras de acceso para familias de insumos básicos que uno requiere para vivir.
In riesgo los cierres financieros
Las preocupaciones de los constructores también se deben al cambio de la figura de ‘habilitado’ a ‘interesado’. Aseguran que al acabar con los subsidios habilitados también termina en la preventa incluyendo el crédito del constructor.
Ahora, un ‘interesado’ no haría referencia a una persona qu’esté ‘habilitada’ para recibir un subsidio porque cumple con todos los requisitos luego de una evaluación previa.
Teniendo como base a los ‘habilitados’ bancos, los entran a analizar ese flujo de personas y lo valoran como preventa (ingresos del proyecto), lo que le sirve al constructor para poder demostrador el cierre financiero del proyecto y así acceder a un constructor financiero con credito.
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Con este cambio que se anunció, un ‘interesado’ podría hacer referencia a cualquier persona que esté ‘interesada’ en acceder al subsidio, sea o no candidata, lo que hace que quede un importante vacío en la figura de la prevención.
Debido a las implicaciones en preventa y en el acceso del sector a condiciones de financiamiento del sector financiero, se les quitaría a los constructores que dependen del credito para sus proyectos su principal capital de trabajo, afectando nuevamente la oferta de vivienda, los empleos del sector y su participación en la actividad económica.
También sería necesario conocer el futuro de la concurrencia y los recursos del Fondo de Vivienda de Interés Social (Fovis) que han funcionado correctamente para hacer que más hogares logren el cierre financiero.
¿Qué pasará con los subsidios aprobados en 2022?
De acuerdo con el Ministerio de Vivienda, para fines operativos, todos los hogares que actualmente se encuentran en estado ‘habilitado’ se denominarán ‘interesado’, una condición que estará vigente hasta el 30 de marzo de 2024.
Transcurrido este tiempo, el registro se anulará y si el hogar desea postularse otra vez, tendrá que realizar un nuevo registro. Solo se permitirá un registro activo por hogar.
Las asignaciones se realizarán en hogares en estado ‘Interesado’ que cumplan con los requisitos del programa.
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A partir del primero de abril, aceptar nuevas postulaciones de gestión permanente. Para que el hogar sea incluido en el estado ‘Interesado’, debe cumplir con el requisito de Sisbén. Por lo tanto, si la persona no cuenta con clasificación en el Sisbén, debe adelantar las gestiones para ello.
Transcurrido un año, si el hogar no continúa el proceso, su registro se anulará y tendrá que postularse de nuevo. La postulación al programa debe realizarse en una plataforma dispuesta por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio.