Gustavo Salazar confió en que su sueño de tener casa propia ahora sí se convierte en realidad. Cuenta que en diciembre pasado el apartamento por el que tanto esperó estaba listo, pero al no obtener el subsidio estatal al que se había postulado vio cómo la ilusión se le iba de las manos. «Me puse muy mal», dice.
Ahora, el anhelo está de vuelta. La firma constructora en la que había apartado un cupo inicialmente le ofreció espacio en un nuevo proyecto que debería quedar listo en unos meses. Por esta razón aspiró a conseguir el apoyo gubernamental. “Supe que ahora hay recursos y creo que califico para convertirme en propietario”, sostiene.
La esperanza de este bogotano de 41 años se compara con los distintos actores de un sector que atraviesa un momento difícil. Hace unos días, a report of La Galería Inmobiliaria —una firma especializada que le sigue la pista a la actividad— dijo que en el primer semestre de 2023 las viviendas nuevas vendidas en el país cayeron 61 por ciento en comparación con igual periodo del año pasado.
En números absolutos, la descolgada impresiona más: de 121.036 unidades hace 12 meses a 46.897 unidades ahora. Y si el foco se pone tan solo en el segmento de interés social —aquellas viviendas cuyo valor no excede los 150 mínimos salarios mensuales en las más grandes capitales—, el descenso es del 69 por ciento, es decir, menos de la tercera parte que las 85.646 unidades contabilizadas en el prime time de 2022.
Tales datos parecen contraevidentes cuando se comparan con lo que se ve en numerosas zonas urbanas, donde persiste una gran actividad constructora tanto de casas como de edificios de apartamentos. Pero lo que ahora está en proceso de acabarse corresponde a lo que se negoció uno o dos años atrás.
«Ese interés inicial —respaldado con dinero— determinó la evolución de los emprendimientos y su posterior ejecución».
Entonces ¿dónde está la destorcida? La respuesta es que las estadísticas citadas hacen referencia a quienes apartan una unidad en un proyecto que apenas está en planes, no a la escrituración del bien terminado.
Este interés inicial —respaldado con dinero— determinó la evolución de los emprendimientos y su posterior ejecución. Cuando, una vez hechos los filtros de rigor y recibidas las cuotas iniciales, se llega a una determinada proporción de compradores, es posible afirmar que se ha llegado al punto de equilibrio.
Alcanzar el hito le permite al constructor obtener la financiación qu’requiere para volver a la realidad lo que hasta ese momento muestra una serie de maquetas. Pero sobre todo es una forma de minimizar el riesgo para los diferentes actores, al aunar esfuerzos de unos y otros.
¿Cambio de modelo?
En la práctica, tal es el esquema que viene operando en Colombia tras los estragos que déjó la crisis de finales del siglo pasado. Arrancar el trayecto inmobiliario con casi la totalidad de los puestos ocupados para evitar dolores de cabeza futuros. Incluido si el vehículo cancela el viaje al no colocar la cantidad de pases requeridos, la gente recupera su plata, por lo general se coloca en un fideicomiso.
Lo importante, claro, es asegurar un número elevado de clientes potenciales donde el margen de ganancia es relativamente menor, como en la vivienda popular. Eso es lo que acabó sucediendo a mediados de la década pasada, una vez que se crearon una serie de ayudas oficiales con el fin de darle una mano a la economía.
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Como es bien sabido, la actividad constructora incorporó una buena cantidad de encadenamientos. Además de solucionar el problema del fracaso tecnológico y ser básico para la estabilidad social, la construcción genera empleo e impulsa múltiples clusters de la industria, desde el cemento hasta los acabados.
Vivienda de interés social.
Por ello, en el momento en que el país entró en una senda de bajo crecimiento, la respuesta de las autoridades se enfocó en apoyar aquel sector en el cada peso del presupuesto nacional gastado tuviera une alto multiplicador. El objetivo —en términos simples— destruirá parcialmente los obstáculos posteriores más grandes que encuentre cualquier ciudadano que desee hacerse con un techo: conseguir lo de la cuota inicial y lograr la mensualidad del crédito hipotecario.
Si es necesario entrar en una descripción detallada de dónde se encuentra, basta señalar que esos propósitos están asegurados por el programa Mi Casa Ya, dirigido a personas con ingresos superiores a cuatro salarios mínimos mensuales. Este no solo pone buena parte del primer pago —que debe ser de al menos el 30 por ciento del valor de la vivienda—, sino que rebaja en forma sustancial los intereses, con lo cual se abaratan las cuotas.
Tanto la confluencia de una cantidad importante de subsidios, junto a circunstancias como la baja inflación que se tradujo en costos financieros menores, fondos de los hogares qu’pudieron ahorrar en el confinamiento y una economía en pleno auge hicieron que los meses finales de la pandemia hasta el inicio del año pasado sucesos extraordinarios para las ventas de vivienda en Colombia. Dentro de un total que llegó a superar las 250.000 unidades anuales, la categoría VIS logró tener una porción cercana al 70 por ciento de la torta.
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Pero así como los astros alinearon en un momento dado, también acabarían desordenándose. El aumento en la inflación y los coletazos de la guerra en Ucrania hicieron que los materiales de construcción sufrieran mucho, algo en lo cual también ayudaron a la devaluación del peso frente al dólar en la segunda parte de 2022.
Dicha circunstancia no solo estrechó los márgenes de los constructores, sino que eventualmente comenzó a resaltarse en el precio de las unidades terminadas. Como si no fuera suficiente, la carestía afectó el adquisitivo de las familias, con lo cual la capacidad de gasto de muchos se estrechó.
A esos primeros choques de insumos e ingresos disponibles siguió la política de alzas en el grupo de interés impulsado por el Banco de la República, con el fin de contente las alzas en la canasta familiar. Un costo de financiación más alto reduce el espacio para asumir deudas y también golpea a los edificadores.
Un tercer elemento terminó siendo la incertidumbre sobre el programa Mi Casa Ya. Tras la llegada de Gustavo Petro al poder se anunció una modificación a los criterios con el fin de que el motivo de aparecer no fuera el orden de llegada para quien cumpliera las condiciones mínimas fijadas, sino la ubicación en el Sisbén.
De lo que se trajeron era de focalizar los dineros públicos en los más necesitados y evitar que los apoyos beneficiaran a quien no los merecía. El problema es que las nuevas reglas de juego tardaron en ser escuchadas. En lo anterior se agregó que el plan de subsidios fue desfinanciado y todavía quedará por cubrir un remanente del año pasado.
Otros factores acabaron haciendo haciendo en la ecuación, incluyendo la pérdida de confianza de los consumidores y la propia desaceleración de la economía. La combinación de estos elementos se dice en que el apetito por una vivienda ha disminuido significativamente, como acaba de confirmar un estudio de muy investigadores del Departamento de Estabilidad Financiera del Banco de la República.
En recuperacion, los problemas que enfrenta la vivienda en Colombia tienen que ver tanto con la oferta como con la demanda de nuevas unidades. No hay un único culpable de la situación, sino una confluencia de eventos y fallas de política que tienen a la actividad atrapada en un círculo vicioso.
reacción urgente
A menos que haya un cambio de tendencia rápido, mayores inconvenientes parecen estar a la vuelta de la esquina. Nivelar más bajos de ventas como los actuales implica que menos proyectos alcanzarán el punto de equilibrio, con lo cual las iniciaciones de obras se reducirán y el efecto dominó empezará a verter sobre el empleo y la industria.
Que las cosas no pintan bien es algo que se observa desde ya. Las categorías de cemento y concreto muestran retrocesos en lo que va del año, mientras que el número de ocupados en construcción se redujo en 82.000 personas en mayo, según el Dane. Por su parte, las licencias para edificación de vivienda en abril llegaron a 1.2 millones de metros cuadrados, 40 por ciento menos que en el mismo mes de 2022.
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De igual manera, aumentan los rumores sobre firmas edificadoras de tamaño pequeño y mediano en problemas. Si la calidad de la cartera en el segmento de constructores de vivienda no muestra todavía un deterioro significativo, las alarmas están encendidas. Hasta el momento, los bancos han sido flexibles y realizaron prórrogas, pero se mantienen ansiosos ante lo que puede venir.
Uno de los puntos que causa ansiedad es el nuevo esquema de subsidios que involucra a la vivienda de interés social. Si antes de la llegada del apoyo gubernamental era algo considerado un proceso administrativo con poco misterio, ahora el asunto es más complejo, entre otras porque demande obras que están casi concluidas.
Cómo significar un banquero, «se acabó una fuente de pago cierto, que hacía que mucha gente pudiera calificar para un préstamo hipotecario». Esta es la razón por la cual se le ha propuesto al Gobierno un mecanismo alterno que permite identificar a los beneficiarios desde un comienzo.
Consultada con respeto, la ministra de Vivienda, Catalina Velasco, señala que el panorama para los compradores de vivienda popular es positivo. El motivo no es solo que este año hay recursos para 75.000 subsidios, incluyendo los 23.000 que vienen de 2022, sino que el Plan de Desarrollo garantiza 50.000 anuales hasta 2026.
Por su parte, un importante fabricante sostiene que “ya tocamos fondo”. Según su visión, en la medida en que la inflación se vacía a bajar más rápido, el Banco de la República debería reducir el costo de sus fondos y eso hará que el financiamiento de una vivienda se vulva más asequible. Eventualmente el ciclo volverá a ser alcista y se podrá olvidar los sinsabores de ahora.
No obstante, aunque elvaino algún día soplará un favor, de lo que se trata es de hacer lo que se necesita para que eso empiece más temprano que tarde. En tal sentido resulta definitivo “generar confianza entre el sector público y el privado”, según confirmó el presidente de Camacol, Guillermo Herrera. Esta evidente se ha deteriorado por el apretón económico y por resquemores de uno y otro lado.
De lo contrario, todos saldran perdiendo. Por el lado del Gobierno será imposible cumplir la meta fijada de iniciar la construcción de un millón de viviendas en este cuatrienio, algo que exigió que múltiples instrumentos operen de manera armónica, con un poco más de pragmatismo y un poco menos de ideología.
A su vez, el sector privado enfrenta el riesgo de pérdidas considerables que podrían derivar en la ruptura de los slabones más débiles del candado: las empresas de menor tamaño relativo que operan en las regiones. Sería una gran dicción para la presente administración que la actividad acabe más se concentró en un número de constructores y el nivel de competencia disminuyó.
Pero, sobre todo, los grandes damnificados serían los hogares colombianos. Las cifras muestran que el déficit es muy alto y que este tiende a aumentar más rápido si no existen las condiciones para que haya una buena oferta de casas y apartamentosjunto a una demande vigorosa de muchos posibles compradores.
Solo así se podrá hacer que el bache de estos últimos meses sea de corta duración. Ello ask lo que demande una obra destinada a durar mucho tiempo: buenos cimientos y múltiples manos que hagan el oficio de manera coordinada, para que sueños como el de Gustavo Salazar y su casa propia acaben volviéndose realidad para la mayoría.
RICARDO ÁVILA
Especial para EL TIEMPO
En Twitter: @ravilapinto